Главная | Договор купли продажи недвижимости проблемы правового регулирования

Договор купли продажи недвижимости проблемы правового регулирования


Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку вещь , но и как совокупность соответствующих прав.

Удивительно, но факт! Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю ст.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.

Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам. ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых [42, c.

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом больших денежных средств, а еще с исполнением гражданами своих конституционных прав на жилище. Гражданское право признает установленное законодательством право пользования.

Помимо этого, современное законодательство предусматривает возникновения права собственности на недвижимую собственность в следующих способах: Среди представителей данной концепции можно выделить следующих исследователей, как Ю.

С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением появляется в силу конкретных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника нанимателя и собственником или нанимателем. У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение. Все же, нужно отметить тот факт, что в тексте договора купли-продажи очень редко встречается важная формулировка существенного условия договора.

Такая формулировка может выглядеть так: Если продается квартира с жильцами, то в основном, в договоре имеются следующее условие: В случаях если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то такое условие считается ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может закончиться на основании обязательств последнего. Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи и пунктом 1 статьи ГК РФ: Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п. Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости за исключением продажи жилых помещений считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю ст. Как следует из действующего гражданского законодательства ст.

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ст.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

В частности, в подобных случаях возможно применение статьи ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости 2. Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Данное в законе определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Обсуждение

Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом среди ученых нет единства. Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, то есть рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, то есть можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики, и тому не исключение - оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Пример готовой дипломной работы по предмету: Предпринимательское право

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня достаточно значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан, предпринимателей и юридических лиц, а также в гражданском обороте в целом. Поэтому в настоящей выпускной квалификационной дипломной работе рассматриваются наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность и практическая значимость предлагаемой работы в многоаспектности исследования, а также в распространенности фактов совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными среди различных участников гражданского оборота. Объект настоящего дипломного исследования - это общественные отношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимого имущества.

Предмет изучения - правовые нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения купли-продажи недвижимого имущества. Целью предлагаемого исследования является анализ гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости. Задачи предлагаемой выпускной квалификационной дипломной работы: Выделение и рассмотрение понятия недвижимого имущества в цивилистической науке.

Содержание

Изучение договора купли-продажи недвижимого имущества как гражданско-правового института. Рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимого имущества. Выявление и рассмотрение особенностей купли-продажи различных видов недвижимого имущества. Методология работы строится на началах системного анализа, при использовании в качестве основного юридического метода научного познания.

Хотелось бы кратко охарактеризовать материалы, используемые при разработке темы исследования. Таковыми выступили, прежде всего, законодательные акты, в той или иной мере затрагивающие различные аспекты рассматриваемого договора, источником для конструирования которых выступает, безусловно, Конституция Российской Федерации.

Особенно хотелось бы отметить такие исследования отечественных цивилистов как монография Кирсанова А. Структура исследования является совокупностью его элементов: Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки praedia, fundi и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника.

Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли res soli. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью.

Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц V в.

В эпоху принципата 27 г. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение разные сроки приобретательной давности и некоторые другие ; как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: Недвижимое имущество противопоставляется в российском гражданском законодательстве имуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения.

Недвижимое имущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм, нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей.

Важнейшее из недвижимых имуществ -- земля достаточно долго являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность -- даже в странах промышленных -- является собственностью привилегированной; обладание ею служит показателем политического значения гражданина.

Основные институты гражданского права зарубежных стран. Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своей собственностью.

Наконец, особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны. В соответствии с законодательством Российской империи Свод законов Российской империи. История государства и права России: Строение, как принадлежность земли, считается недвижимым имуществом; но если оно предназначено на слом или снос, то получает характер движимого имущества.

Собственник земли, помимо принадлежностей ее например, ископаемых, находящихся в недрах земли , являлся хозяином и ее приращений, например в случае увеличения земельного участка стихийными силами природы. В составе недвижимого имущества русский закон отличает имущества раздельные и нераздельные. К первому разряду относятся те имущества, которые могут быть разделены таким образом, что каждая часть может составлять отдельное владение; когда же они, по существу своему или по закону, не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными.

К имуществам нераздельным причислялись: Более важное значение имело деление недвижимых имуществ на благоприобретенные и родовые. Права собственника недвижимого имущества ограничиваются у нас особой категорией так называемых прав участия, общего и частного, в пользовании и выгодах чужого имущества. Относительно ограничений собственника в пользовании ископаемыми богатствами.

Приобретение и передача недвижимости особенно земли были сопряжены с особыми формальностями. Том Х Свода законов Российской империи требовал в таких случаях совершение установленным порядком крепостных актов, облагаемых пошлинами в пользу казны. Некоторые юридические отличия представляют недвижимые имущества и в праве наследственном, а также в гражданском процессе, относительно подсудности исков, доказательств, исполнения судебных решений, несостоятельности лиц торгового сословия.

Иски о праве собственности или о праве на владение недвижимостью, утвержденном на формальном акте, были подсудны исключительно общим судебным местам и предъявлялись не по месту жительства ответчика, а по месту нахождения недвижимости. Даже те иски о недвижимом имуществе, которые были подсудны мировым или другим местным установлениям, подчиняются этой исключительной подсудности, имеющей место и в тех случаях, когда ответчик пребывает за границей или место жительства его неизвестно истцу. Право собственности и другие права на недвижимое имущество не могли быть доказываемы свидетельскими показаниями исключая ссылки на давность , а лишь письменными актами укрепления этих прав.

Удивительно, но факт! Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

В норме пункта 1 статьи ГК РФ законодатель определил понятие недвижимого имущества: Гражданский кодекс Российской Федерации. Договор купли-продажи и его виды. О природе правосубъектности в гражданском и предпринимательском праве.

Удивительно, но факт! Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст.

Правовое положение членов семьи собственника квартиры. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в России.

Похожие статьи

Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Регистрация прав на недвижимость: Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. К подготовке регистраторов привлечены лучшие умы.

Защита жилищных прав несовершеннолетних: Кто в доме хозяин?

Рекомендуем к прочтению! недвижимость помощь с ипотекой

Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Нотариус необходимая фигура в экономическом процессе. Диссертационные исследования и авторефераты: Право частной собственности граждан на квартиру: Проблемы участия Российской Федерации в имущественных отношениях, регулируемых гражданским законодательством: Право личной собственности граждан на жилое строение: Вина в нарушении договорных обязательств: Право личной собственности на жилой дом в СССР основные проблемы: Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Ограничения права собственности гражданско-правовой анализ: Ограничения права собственности на жилые помещения: Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования: Основания возникновения и прекращения права личной собственности на жилой дом в СССР: Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Средства обеспечения обязательств как формы гражданско-правовой ответственности: Договор ипотеки и его государственная регистрация: Бюллетень Верховного Суда РФ.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций OCR. В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания.

В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет. Заместитель Председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения первой инстанции.

Судебная коллегия ВС РФ протест удовлетворила, указав следующее: АОЗТ, как собственник имущества было вправе по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Гришина, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы.

Необоснованно и мнение президиума о том, что незарегистрированная сделка с недвижимостью является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Применительно к спорным отношениям такое толкование норм права неправильное. Регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Гришиной, поскольку на момент её обращения в БТИ уже после нотариального оформления сделки на имущество уже был наложен арест судебным исполнителем, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд.

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п.

Гончак и Кукушкина заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кукушкина приобрела трехкомнатную квартиру в г. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г.

Утверждая, что Кукушкина не заплатила определенную договором сумму, Гончак обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения. Решение районного иск удовлетворен.

Похожие главы из других работ:

Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения.

Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее. В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации. В самом договоре форма и порядок расчетов не определены.

Удивительно, но факт! Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток.

Судебная Коллегия ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы.

Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства. Кукушкина должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Гончак денег, но она не сделала этого.

Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы письменный или нотариально оформленный.

В практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.

Удивительно, но факт! Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий: По общему правилу [25] моментом заключения договора считается достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой, в подлежащих случаях, форме. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Во исполнение данного общего положения [26], законодатель ввел императивную норму, согласно которой "договор продажи домовладения его части , квартиры её части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" [27].

Статья ГК РФ гласит, что договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа подписанного сторонами. Таким образом, в соответствии с вышесказанным и исходя из нормативного единства статьи ГК РФ и п.



Читайте также:

  • Образец договора аренды стоянки автомобиля