Главная | Реализация a ипотеки в россии

Реализация a ипотеки в россии


Для сравнения, Китай уже семь лет строит по 1 кв. В России, население которой на порядок меньше, объемы строительства еще меньше: На фоне высокого спроса низкий уровень строительства выливается в очень высокие цены на недвижимость, что мы и наблюдаем сегодня.

Ипотечные банки, к сожалению, не имеют на этот процесс какого-либо влияния. Наша работа — кредитовать. Но мы не можем выдавать деньги под недостроенное, а значит несуществующее жилье.

Приходится ориентироваться на тот объем и те цены, которые формируются на рынке готового жилья.

К сожалению, в России очень велика себестоимость строительства, высоки цены на стройматериалы и оплата труда рабочей силы. Пусть физический объем жилья, построенного в рамках нацпроекта, пока не очень большой, его главное достоинство в другом: Как результат — в последний год темпы роста цен на недвижимость существенно снизились.

Со своей стороны мы пытаемся как-то повлиять на доступность жилья. За десять лет она уменьшилась в два раза: Мы ориентируемся на увеличение объемов кредитования и расширение бизнеса, а не ставим задачу заработать как можно больше на каждом конкретном клиенте. Такая политика позволяет нам предлагать одни из самых низких на рынке ставки по ипотеке.

Однако большой объем предполагает увеличение распространения продуктов DeltaCredit. DeltaCredit открывает первое собственное представительство в Санкт-Петербурге. В данный период мы сталкиваемся с проблемами оптимизации работы региональных подразделений и введением единых стандартов обслуживания клиентов по всей системе DeltaCredit.

В результате значительно сократился необходимый для получения кредита пакет документов и уменьшено время проведения ипотечной сделки. Оптимизация позволила значительно сэкономить время клиента и повысить качество обслуживания.

По сути, мы собрали и запустили ипотечный конвейер, ориентированный на простоту и удобство ипотеки. Структура кредитования Интенсивный рост предполагает также массовость потребления, поэтому в своей работе мы делаем ставку на предложение наиболее востребованных кредитных продуктов. DeltaCredit запустил программу предоставления ипотечных кредитов в рублях.

Тогда же банк представил клиентам программу по приобретению квартир на этапе строительства под залог имеющегося жилья. Это принципиальный момент, позволивший нам выиграть конкурентную борьбу, потому что в отличие от целевых программ кредитования новостроек, процентные ставки и другие условия получения данного кредита соответствуют более выгодным условиям по кредитам для покупки квартиры на вторичном рынке.

Таким образом, мы фактически перестали делать различия между кредитованием на первичном и вторичном рынках жилья, чего до нас в России не было. Через несколько месяцев аналогичные механизмы появились у других участников рынка.

Это большая и почетная ответственность. DeltaCredit получает новый импульс для развития за счет приобретения банка одной из крупнейших европейских финансовых структур — группой Societe Generale. Для Societe Generale это стало удачной сделкой, позволившей группе занять лидирующие позиции на гиперрастущем рынке российской ипотеки. Для нас — расширило возможности по привлечению финансирования, необходимого для интенсивного роста банка. Эта сделка до сегодняшнего дня остается самой крупной на российском рынке по объему эмиссии и рекордной среди коммерческих банков по стоимости привлеченных средств.

Причем спрос на бумаги превысил предложение более чем в два раза. А ведь это было время, когда ипотечный кризис в США уже разгорался.

Программы банка доступны во всех регионах страны как через сеть собственных подразделений, так и через более банков-партнеров, не считая филиалов.

И в каждом из них стандарты банка выдерживаются неукоснительно.

Удивительно, но факт! Соблюдение принципов программы дает нам преимущество при оценке кредитоспособности наших клиентов.

Фактически DeltaCredit — это уже не банк, а институт ипотечного кредитования, определяющий структуру всего ипотечного рынка России. Несмотря на финансовый кризис в мире, у меня есть основания думать, что нашему бизнесу ничего не грозит. Допустим, подобная книга выйдет еще раз через десять лет. Полагаю, что тогда разговор в ней пойдет о массовой ипотеке, которая способна реально изменить лицо страны.

Человек, получивший долгосрочный ипотечный кредит, меняется и начинает мыслить по-другому: Думаю, для России будет благом, если счастливых людей, устремленных в будущее, станет больше. Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит.

И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом — это и наука, и искусство.

Удивительно, но факт! Женат, воспитывает двоих детей.

Перелом в сознании На рубеже тысячелетия почти никто в российском банковском сообществе не верил, что ипотека может развиться в настоящий бизнес.

Мы разглядели в ипотеке бизнес значительно раньше, по всей стране развернули продажи ипотечных продуктов, выстроили риск-менеджмент. В Москве, например, каждый третий ипотечный кредит предоставляет ВТБ Есть и еще один объективный показатель — ипотечный бизнес в ВТБ 24 растет в два раза быстрее, чем в среднем по рынку.

Чуть ранее он рос даже быстрее, в 2,5—3 раза, но это перебор, оптимальный показатель — расти в два раза быстрее. И эффективное управление ипотечным бизнесом — одна из причин такого роста. Вообще, если говорить об ипотечном менеджменте, то, по сути, он мало чем отличается, скажем, от управления другими розничными кредитными программами. На мой взгляд, нет большой разницы, чем управлять: Другое дело, что для эффективного управления ипотечным бизнесом, нужно быть специалистом именно в этой отрасли — понимать нюансы, правильно выстраивать стратегию продаж, риск-менеджмент и пр.

Удивительно, но факт! С точки зрения банковской технологии, это обычный дополнительный офис, но он специализируется на ипотечном кредитовании.

А специфика заключается в том, что из всей линейки банковских кредитных продуктов ипотека — самый сложный. Самый сложный из-за того, что в сделке участвует очень много сторон. Помимо самого заемщика — клиента банка — есть еще как минимум продавец недвижимости; страховая компания; оценочная компания; органы, осуществляющие государственную регистрацию; нотариус, удостоверяющий закладные и доверенности.

То есть круг лиц, задействованных в сделке, очень широкий. Наиболее близки к ипотеке автокредиты, но даже там количество участников существенно меньше, а технология оформления проще. Поэтому только по одному показателю — количеству участников сделки — можно сделать вывод: В связи с этим управленческие механизмы организации ипотечного кредитования должны отличаться от менеджмента организации продаж кредитов, например, наличными.

Но так ведь на самом деле и есть. Даже международная практика показывает, что очень часто ипотечный бизнес выводят в отдельное юридическое лицо. Существуют банки, специализирующиеся только на ипотечных кредитах.

В какой-то степени это может быть оправдано и долгосрочностью подобных операций, и их трудоемкостью, и масштабностью данного бизнеса. В России такие примеры тоже есть: Структурирование бизнеса На этапе становления ипотечного бизнеса главной задачей ВТБ 24 было построить систему продаж ипотечных продуктов, то есть оптимизировать каналы продаж, обучить и замотивировать персонал, создать конкурентоспособные продукты, наладить маркетинговые коммуникации и начать, собственно, продавать ипотечные продукты населению.

Удивительно, но факт! Это ипотека на земельный участок На покупку земли с последующей целью построить на ней дачу или дом.

Для решения этой задачи нам потребовалось, например, оснастить банк самыми передовыми с точки зрения розницы IT. Нам удалось достичь того, что сейчас немыслимо в других российских кредитных организациях. Это не говоря уже об управленческой отчетности и отчетности по работе с партнерами, которая также автоматизирована и помогает организовывать бизнес. Вообще, менеджмент — это правильное планирование, постановка цели, контроль исполнения, обратная связь, мотивация персонала. Без широкомасштабной системы контроля всех бизнес-показателей невозможно эффективно осуществлять управленческую функцию.

Нам все это удалось. В ВТБ 24 во всех регионах в наших отделениях более человек работает только в ипотеке.

Удивительно, но факт! Система ипотечного брокериджа в США похожа на слоеный пирог.

И мы каждый день в режиме реального времени видим показатели продаж всех наших отделений; знаем, какие именно кредиты были выданы, по каким продуктам; через какие каналы были привлечены клиенты. Все это доступно для анализа и позволяет эффективно управлять бизнесом в целом. Очень важный момент с точки зрения управления — правильное организационное структурирование бизнеса. С точки зрения банковской технологии, это обычный дополнительный офис, но он специализируется на ипотечном кредитовании. Там реализован принцип одного окна, а значит, приходя в данный офис, клиент не только получает решение о кредите, но и имеет возможность оформить страховку, заказать оценку, провести расчеты по сделке, пригласив туда всех ее участников.

Для этого там предусмотрены помещения для работы с наличными и подписания документов. По сути, речь идет о большом офисе с переговорными и банковскими ячейками, где присутствуют представители страховых компаний, риелторы, оценщики.

Хочу обратить внимание на то, что из офисов ВТБ 24 такие условия созданы лишь в И это продуманный шаг.

Нет смысла в той же Москве, где у нас больше 35 точек, во всех организовывать выдачу ипотечных кредитов, достаточно сконцентрировать этот бизнес в семи офисах.

Ведь в чем еще специфика ипотеки? Есть такой термин в розничном бизнесе, который означает, что человек, проходя мимо банковского офиса, вдруг вспоминает когда-то увиденный рекламный ролик и заходит в банк, чтобы получить кредит. С кредитованием на неотложные нужды такое случается. Но не в ипотеке!

Рекомендуем к прочтению! как переоформить квартиру с ипотекой

Бывает, конечно, небольшое количество посетителей, которые заходят за консультацией по ипотеке. Однако основная часть клиентуры, прежде чем обратиться в банк даже за консультацией, собирает информацию в интернете, советуется с друзьями и родственниками, составляет список банков, по которым возникло желание уточнить ситуацию, обзванивает их и лишь потом обращается за консультацией собственно в офис.

Спонтанных покупок в ипотечном бизнесе нет. Такую крупную сделку, как приобретение квартиры, делают один-два раза в жизни, редко чаще. За ипотечным кредитом также обращаются достаточно редко: Поэтому нет необходимости открывать ипотечный банковский офис прямо возле домов наших клиентов, на Москву достаточно и семи специализированных ипотечных точек. Зато, если говорить о последующем обслуживании ипотечного кредита, для удобства погашения важна территориальная доступность банковского офиса.

Поэтому сервис по сопровождению доступен во всех точках ВТБ 24, но само оформление сконцентрировано лишь в нескольких. Это тоже один из организационных моментов, который, безусловно, способствует эффективному развитию бизнеса. Ипотека — розничный бизнес Управляя ипотечным бизнесом, нельзя ни на минуту забывать о том, что это розничный бизнес, направленный на удовлетворение потребностей большого количества граждан.

И если посетитель уйдет недовольным и не получит желаемой услуги, то и заработок наших сотрудников будет меньше. В этом основа любого розничного бизнеса. Кроме того, клиенту, который пришел за ипотечным кредитом, нужны не сами деньги, а недвижимость. Деньги же — лишь средство для покупки квартиры. Поэтому важно разрабатывать архитектуру ипотечного продукта с таким расчетом, чтобы для закрытия сделки было достаточно только платежеспособности нашего клиента, чтобы была возможность обойтись без привлечения дополнительных поручителей и избыточных залогов.

Важно, чтобы при этом и покупатель, и продавец остались довольными, а также чтобы банк получил залог своевременно с минимальными операционными рисками. И вот когда мы как банк ориентируемся на конечную потребность клиента, понимаем ее и хотим удовлетворить, рождается успех бизнеса. Если же клиенту просто выдавать денежные средства, не прилагая к ним инструментарий для приобретения жилья, то ничего не выйдет.

В этом принципиальная разница между позициями нашего банка и, скажем, Сбербанка России, который выдает именно деньги, требуя при этом привлечь нескольких получателей.

Дальше клиент вынужден действовать самостоятельно.

Удивительно, но факт! Предназначены они для широких слоев населения, многие из них содержат разные льготы.

Мы создаем для человека максимально комфортные условия. Помогаем ему и со страховкой, и с юридической экспертизой недвижимости, которую он хочет приобрести, оказываем помощь в переговорах с продавцами. И все это бесплатно, потому что мы как банк даже больше, чем сам клиент, заинтересованы в качестве жилья, которое он покупает. Так, в Москве ВТБ 24 до сих пор кредитует приобретение жилья без первоначального взноса. Клиент не вкладывает ни рубля, всю сумму финансирует банк.

Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы квартира была юридически чиста, сделка — правильно оформлена, продавец квартиры — удовлетворен, вовремя получил стоимость квартиры, чтобы в будущем у клиента не было споров с бывшими собственниками. Все это и в наших экономических интересах. Рост ставок В наших экономических интересах удерживать ставки по ипотечным кредитам в тех рамках, в которых они интересны клиентам. Но ставки, к сожалению, будут расти.

Дело в том, что ВТБ 24 — розничный банк, поэтому кредиты, включая ипотечные, финансируются в основном за счет вкладов населения. На сегодня они являются основным источником фондирования розничного бизнеса, и стоимость этого источника напрямую связана с показателями инфляции.

Инфляция растет — мы повышаем ставки по вкладам и автоматически по кредитам. Это объективная минимальная оценка. Существуют, безусловно, и альтернативные источники фондирования. Есть секьюритизация, есть синдицированные кредиты, есть кредиты под залог ипотечных активов — мы все это использовали до неблагоприятных событий на международном финансовом рынке. Рынки у нас совершенно разные. Российский рынок точно так же, как рынки развивающихся стран: Индии, Китая, Бразилии, абсолютно иной.

Удивительно, но факт! Есть такие учреждения, которые готовы выдать банковский кредит еще на этапе котлована, иным требуется закрыть нулевой цикл, а есть те, которым достаточно будет показать нулевой цикл.

Основная масса бизнеса в них — кредиты новым покупателям. Это люди, которые в первый раз покупают жилье и в первый раз берут ипотечный кредит. С точки зрения платежеспособности и мотивации на погашение кредитов первые покупатели являются лучшими. Они продадут машину, ювелирные изделия, но сохранят квартиру. Речь вообще о русском менталитете: В этом смысле качество российских кредитных портфелей значительно выше, чем западных. Мы это понимаем и пытаемся донести до инвесторов, и хотя большая их часть по-прежнему смотрит на ипотеку скептически, появились и те, кто сегодня рассматривает для себя возможность инвестирования в подобные сделки.

И данная часть работы тоже относится к ипотечному менеджменту. Эффективное управление — это также и грамотность менеджеров. Между прочим, у нас нет иностранных специалистов. Еще в ВТБ мы работали с одним иностранным специалистом, но не скажу, что опыт был удачным.

Купить новостройку можно тремя основными способами: По ДДУ, то есть по официальному документу дольщика или инвестора. Это вполне законный способ для покупки квартиры не напрямую от застройщика, но у прошлого покупателя по ДДУ.

Подобной схемой пользуются те застройщики, которые имеют проблемы с разрешениями на возведение домов. Финансовые учреждения при оформлении такой ипотеки, как жилищный кредит на квартиры в новостройках, проверяют надежность застройщика и уровень готовности дома. У каждого банка есть свои требования к данным домам. Есть такие учреждения, которые готовы выдать банковский кредит еще на этапе котлована, иным требуется закрыть нулевой цикл, а есть те, которым достаточно будет показать нулевой цикл.

В любом случае кредитование первичного жилья — это некоторый риск. В качестве гарантии от непредвиденных ситуаций банк может потребовать дополнительный залог. Дом и земля В современных банках предлагается два вида земельной ипотеки: Это ипотека на земельный участок На покупку земли с последующей целью построить на ней дачу или дом.

В данной форме кредитования очень важна цель приобретения участка, так как на этом будет выстраиваться само жилищное кредитование — на дачу, на таунхаус и на дом. Преимущественной особенностью данного кредитования является возможность строить на купленном участке, какие угодно постройки. Кроме того, на такой заем банки могут давать до 30 лет погашения.

При данной форме кредитования предусматривается переакредитация.

О том, как купить в ипотеку дом со всеми нюансами вы можете узнать из нашей прошлой статьи. Комната и доля в квартире В подобной ситуации на прямых условиях ипотека не дается, так как доля или комната в квартире автоматически подпадает под залог, тогда как другие владельцы и жильцы отказываются от подобного оформления по причине риска полной потери жилья.

Не менее важен и тот факт, что стоимость по метражу такой квартиры будет ниже, чем у полноценной квартиры. С учетом падения спроса конкуренция на первичном рынке жилья обостряется. К концу г. Застройщики вынуждены применять различные маркетинковые приемы для привлечения клиентов. Количество проектов, выходящих в новое строительство, сокращается, что через два-три года отразится на уменьшении объемов ввода жилья. Аналитики РГР рассматривают сценарий, при котором стадия спада на рынке жилой многоквартирной недвижимости продлится до года, как умеренный.

Работу секции он начал с обзора рынка секьюритизации. Было отмечено более чем двукратное падение объема секьюритизации в году. Был подробно описан эксперимент по выпуску совместно с АИЖК однотраншевых облигаций. Был подробно рассмотрен вопрос определения критериев для принятия решений о покупке активов. Опыт компании вызвал интерес у участников конгресса. Представители девелоперского и риэлтерского сообщества активно и живо делились антикризисным опытом. Заместитель генерального директора Urban Group Блинов Леонард рассказал о том, как строить и продавать жилье в условиях кризиса.

Главная идея — города должны быть для жизни.

Генеральный директор МИЭЛЬ-Новостройки Шаталина Наталья поделилась опытом снижение рисков покупки квартиры в новостройках и сделала прогноз основных событий в Московском регионе, в том числе: В докладе был отражен важнейший вопрос эффективного взаимодействия участников рынка кредитования.

Фокус рассмотрения стала совместная работа риелтора с банком и девелопером. С данной секции были рассмотрены аналитические и практические аспекты работы в ипотечной сфере. Директор департамента продаж Абсолют Банка Иван Любименко рассказал о том, как надо конкурировать на рынке ипотечного кредитования.

Доклад был подкреплен описанием новых решений банка и численными показателями.



Читайте также:

  • Сбили пешехода на республиканской
  • Статус дипломатических и консульских представительств
  • Упрощенный порядок расторжения брака не может быть